司法拍賣不動產，法院是否應當清場移交？

我們可以在司法拍賣網看到很多“法院賣貨”信息，其中多數是房產、土地等不動產拍賣信息，對于有意參與競拍的人來說，除了考慮房產位置，價格等因素外，容易忽略但卻值得他們關注的還有“法院是否負責清場移交？”

點進去看，我們會發現，多數情況下，司法拍賣平臺并未對法院是否負責清場移交問題進行說明或者干脆直接標明不交吉拍賣（即法院不負責清場移交），而實踐中，競拍人成功拍下涉案不動產后，對于后續繳納稅費、水電費或物業費以及移交等問題法院通常不再主動參與。那么問題來了:對于司法拍賣成交的不動產，法院是否應當清場移交？

答案是肯定的。詳見下文:

首先，2005年1月1日開始施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定：“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行?！痹摋l司法解釋已經明確規定,拍賣成交的財產法院應當移交買受人,且移交期限為拍賣成交裁定書送達當事人后15日內.

其次，2017年1月1日開始施行的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》,其中第二條規定:”人民法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式，但法律、行政法規和司法解釋規定必須通過其他途徑處置，或者不宜采用網絡拍賣方式處置的除外?！焙偷诹鶙l第七款規定:”實施網絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：(七)辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書”.根據上述規定,網絡拍賣方式處置的財產,法院仍有義務將財產交付買受人.

第三,廣東地區已經明確規定要求以清場移交為原則.對于一些法院的不盡責行為,我們表示痛斥,但相反對于有些地區法院的做法我們表示點贊,如我省: 2019年6月25日,廣東省高級人民法院專門出臺了《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》,該文件明確要求地方各級法院司法拍賣以清場移交為原則,除以下幾種情形外一律實行清場移交,并指出了對拒不搬離的占有人可以采取強制執行的具體措施:

符合下列情形的不予清場移交:（1）執行標的物存在合法有效的租賃關系，且不屬于出租前已經設立抵押權或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買賣不破租賃的；（2）拍賣、變賣執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；（3）案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權益的；（4）其他法律和司法解釋規定不移交的。

綜上, 買受人通過司法拍賣途徑取得的不動產，非特定情形下法院應當清場移交,才能更好的保護買受人合法權益!

附全文:

廣東省高級人民法院印發《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》的通知（粵高法〔2019〕84號）

全省各級人民法院：

  為進一步規范全省法院不動產司法拍賣工作，我院審判委員會討論通過了《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》（下稱《指導意見》）?，F印發給你們，并就有關要求通知如下。

  一、進一步提高規范司法拍賣不動產移交工作重要性的認識

  《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條明確規定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。但一段時期以來，一些法院沒有嚴格按照司法解釋的規定，依法將拍賣成交或者抵債的不動產清場移交，影響了買受人或者承受人的合法權益，損害人民法院司法權威和公信力。為此，省法院經過充分聽取各級法院意見和調研論證，制訂《指導意見》。這是進一步規范全省法院執行工作、切實保護當事人和不動產買受人、承受人合法權益、維護人民法院司法公信的重要措施，各級法院對此必須進一步提高認識，高度重視此項工作。

  二、全面貫徹落實司法拍賣不動產清場移交工作

各級法院要組織全體執行干警認真傳達學習《指導意見》，本通知下發后，不動產司法拍賣必須嚴格貫徹落實《指導意見》的各項要求，堅持以清場移交為原則、不清場移交為例外，嚴格控制不清場移交的情形。確有必要實施不清場移交的，不清場移交的期限屆滿后，如果被執行人或者其他占有人繼續占有涉案不動產，買受人或者承受人依法提起訴訟要求騰退的，有管轄權的人民法院應當依法受理及時裁判。

廣東省高級人民法院

2019年6月25日

關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）

  為進一步規范全省法院司法拍賣、變賣成交或抵債的不動產（以下簡稱執行標的物）清場移交工作，根據《中華人民共和國民事訴訟法》和有關司法解釋的規定，制定本指導意見。

  一、司法拍賣以清場移交為原則

  1.除有本意見第10條列明的情形外，執行法院應當嚴格按照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條等規定，在拍賣、變賣成交或者以流拍的財產抵債的裁定送達后十五日內，將執行標的物清場后移交買受人或者承受人。被執行人或者其他人占有執行標的物應當移交而拒不移交的，強制執行。

  2.執行法院可以根據案件具體情況，在拍賣前對執行標的物先行清場。

  二、強制清場的方法和程序

  3.強制遷出執行標的物，執行法院應當及時發布公告，責令被執行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。

  4.指定期限到期后，被執行人或其他占有人拒不搬離的，執行法院可以通知有關部門或單位協助停水、停電、停氣等，并依法對被執行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構成犯罪的，依法移送追究刑事責任。

  5.強制清場搬出的財物，由執行法院制作財物清單并運至指定處所，交給被執行人或者其他占有人。被執行人或者其他占有人拒絕接收的，經征求申請執行人同意，可以交申請執行人或者其他人保管，并限期由被執行人或者其他占有人領取。被執行人或者其他占有人逾期不領取的，將財物予以提存，提存費用由被執行人或者其他占有人承擔。

  6.執行法院可以探索建立專門的清場工作團隊，并可以引入社會輔助力量協助開展強制清場工作。社會輔助力量主要負責對被執行人或者其他占有人有關財物的搬運裝卸、倉儲保管等工作。由此產生的費用由被執行人或者其他占有人承擔。

  7.執行法院依靠自身力量強制清場確有困難或者執行標的物不在本法院轄區的，可以逐級報請上級法院協同執行。

  8.執行法院要爭取地方黨委政法委的支持，建立公安、城管、消防、鄉鎮街道、120急救中心、供水、供電、供氣等部門參與的強制清場執行聯動工作機制。

  9.對于重大、敏感的強制清場案件，執行法院要制定執行預案，做好風險評估，并邀請強制清場工作聯動成員單位參與。必要時，邀請人大代表、政協委員和新聞媒體等見證執行。

  三、不予清場移交的情形

  10.符合下列情形的不予清場移交:

  （1）執行標的物存在合法有效的租賃關系，且不屬于出租前已經設立抵押權或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買賣不破租賃的；

  （2）拍賣、變賣執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；

  （3）案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權益的；

  （4）其他法律和司法解釋規定不移交的。

  11.不清場移交的，應在拍賣公告中特別提示并說明原因，符合第10條第（1）項情形的要注明租賃期限及租金收取人、符合第10條第（3）項情形的要注明被執行人繼續占有使用的期限及占用費收付人。拍賣公告應特別告知期限屆滿前買受人不得提起物權保護訴訟請求騰退。

  12.執行法院根據本指導意見第10條在拍賣公告中明確以不清場移交方式拍賣、變賣或者抵債的執行標的物，期限屆滿前，買受人向有管轄權的人民法院提起物權保護訴訟請求騰退的，人民法院不予受理；但買受人提起訴訟請求支付占用費的，人民法院應當依法受理。期限屆滿后，被執行人或者其他占有人仍然繼續占有、使用該執行標的物的，買受人向有管轄權的人民法院提起物權保護訴訟請求騰退的，人民法院應當依法受理。

  13.本指導意見自印發之日起施行。