疫情是否屬于不可抗力？租賃合同糾紛如何解決？

疫情是否屬于不可抗力？租賃合同糾紛如何解決？

本次新型冠狀病毒感染肺炎來勢洶洶，在嚴重侵蝕我國人民的健康之外，也因其產生了許多合同糾紛。

其中租賃合同糾紛便是這其中之一：

【案例一】

原告是一名網約車司機，被告是某車輛租賃公司，原、被告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為每月3000元。

原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，寧波市政府采取小區封閉政策，該情形構成不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被告退還押金9400元。

被告原定于2月20日復工，希望與原告繼續履行合同，表示若2月20日正常復工，愿意減免10日租金；若2月20日未如期復工，則愿意與原告再次協商租金減免事宜。

經法官調解，原告最終接受被告的方案，同意繼續履行合同，并愿意與被告共同承擔因疫情影響減少的租金損失，于當天下午3點申請撤回起訴。

【案例二】

原告孫某是寧波市海曙區某樓盤一間公寓的房主，被告王某是網約房經營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給被告王某用作網約房。雙方約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，被告按期支付了3個月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會責任，已經全部取消春節訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協商租金減免事宜，原告未及時回復。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進入。被告認為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

原告于2020年2月5日聯系被告，表示愿意減免半個月房租，后期租金減免情況視疫情發展再協商，但被告堅持解除合同。

原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

經過調解，當天下午5點，雙方通過移動微法院達成了調解協議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時間。原告也答應等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。

【法律分析】

根據《民法總則》第一百八十條第二款規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況” ，本次肺炎病毒疫情屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，屬于《民法總則》規定的不可抗力情形。

但是，不可抗力并非當然導致合同解除，不可抗力發生后可能發生以下兩種法律效果：

部分或全部免責：《民法總則》第一百八十條規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定?！薄逗贤ā返谝话僖皇邨l規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任?！?

解除合同：《合同法》第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的……”

【結語】

本次疫情所屬的不可抗力是否讓合同無法繼續履行，關鍵要看疫情對于雙方權利義務的影響，根據公平和誠實信用原則去分析具體個案的情況，才能得出結論。為了避免更多的合同糾紛的出現，建議當事雙方在新冠肺炎疫情發生之后，根據新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響，及時進行溝通協商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，盡量通過協商的方式，從源頭上減少糾紛產生。