代持房產的法律風險及其防范

委托他人代持房產的法律風險及其防范

由于國內不少城市對房產實行限購或區別稅費、按揭政策，因此，無資質的人讓有資質的親友代持房產十分常見。這種代持關系是否被法律認可，存在什么法律風險，應如何方法，都是相關當事人應當注意的。在各地法院的實際操作中，大部分法院認為只要實際購房人和房屋代持人所簽訂的房屋代持協議不違反法律、行政法規的強制性規定，該代持協議即合法有效。但在個別案例中，部分法院認為房產代持協議是為規避相關限購政策而簽訂的，內容擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，為無效合同，自始無效。

一、對實際購房人而言，在通過房產代持進行投資時，應考慮到如下風險：

1、自己房產最終結無法過戶（確權）風險

實際購房人通過代持人購買房屋，雙方發生糾紛訴至法院后，若實際購房人能夠提供房產代持協議書、購房款支付憑證、銀行交易明細以及其他材料，證明房產代持的客觀事實，法院通常會要求代持人按照代持協議約定協助將該不動產權屬轉移登記至實際購房人名下。但在不同地區也會有規定上的差異，如《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》二十八條規定，借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。換言之，購房者不能通過法院直接確定房產所有權歸自己（確權），但若自身符合所在城市購房資格要求，可要求代持人協助辦理房屋轉移登記。

2、代持協議不能對抗法院強制執行（執行異議）

代持人因個人財務惡化導致代持房產被法院查封并強制執行，實際購房人能否以案涉房屋為代持，向法院申請執行異議？根據物權法的相關規定，我國不動產所有權的認定，采取登記制度，不動產登記簿登記的所有權人享有不動產權利；此外，根據合同相對性原則，代持協議僅對合同雙方當事人具有法律約束力，不具公示效力，并不能對抗善意第三人的合法債權。因此，實踐中法院對實際購房人要求確認案涉房產為其所有并要求停止對案涉房產執行請求不予支持。

3、房屋被擅自處分（出售、抵押）風險

根據物權法的相關規定，代持人擅自將代持房屋出售、抵押的，除非實際購房人能夠證明該受讓人、抵押權人不是善意取得，否則，因代持約定不具有對抗第三人的效力。即使法院確認代持協議合法有效，因其不能對抗善意第三人，實際購房人只能向代持人主張損失。
    4、代持人離婚析產，或代持人死亡，房屋作為遺產被繼承房屋代持人離婚時將代持房屋作為夫妻共同財產進行分割，實際購房人若無法證明代持事實的，法院不予認可，房屋仍作為代持人夫妻共同財產進行分割。代持人作為法律意義上的房屋所有權人，其死亡后房屋所有權依法由其繼承人享有。而房產代持協議隨代持人的死亡而終止，實際購房人僅享有請求代持人的繼承人移轉涉案房屋所有權的債權請求權，若代持人的繼承人不承認該代持行為的存在，必然會陷入糾紛。

二、規避房產代持風險的法律防范措施

為保障實際購房人的權益，在房產代持操作時，建議采取以下措施進行防范：

1、簽訂房產代持協議

協議中應把雙方的地位以及權利義務約定清楚，特別是應明確房屋基本情況、房屋權屬的歸屬、代持費用、房屋升值收益分配、產權過戶、代持人違約責任、承擔責任方式及計算標準等。在簽字主體上，若代持人已婚，需要家屬簽字知悉協議內容，放棄代持房產作為夫妻共同財產。為增強公信力，代持協議可請第三人簽字見證（代持協議內容因違法限購、限貸政策等往往無法進行公證）。

2、保留好相關憑證及資料

實際出資人在房屋購買過程中的各個環節都需要注意留證，保留所有票據、房地產證件在自己手中，如實際購房人與代持人溝通協商購房事宜的聊天記錄、購房款支付憑證、貸款手續資料、購房合同、房產證等。

購房資金流轉都通過銀行轉賬或柜臺存款的方式進行，以便有據可查，并在轉賬時備注上用途，比如“購房首付款”、“購房定金”等。如涉及到按揭款，若通過代持人的銀行賬戶扣劃貸款，應與代持人約定好，由實際購房控制該銀行卡，并按月往銀行卡內存入按揭款，同理應備注上“按揭款”。

3、占有控制房屋，設定抵押

為防止代持人擅自將房產出租、轉讓或抵押給其他第三方，實際購房人最好占有、控制該房屋，同時，實際購房人可與代持人在該房產上設定抵押擔保，并由實際購房人作為第一抵押權人辦理房產抵押登記，辦理完成房產抵押登記后，代持人擅自轉讓、抵押、租賃該房產便會產生阻礙。

4、如實際購房人在前期未采取有關風險防范措施，后續發生相關權利糾紛的，實際購房人應立即向法院提起訴訟，同時請求查封保全該房產，盡量通過法律救濟途徑挽回損失。