最高院“名為買賣，實為借貸”的裁判意見

司法實踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合同提供擔保情形，在現有法律框架內公平處理此類案件頗具難度，且各地裁判觀點差異較大。根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償?！痹撘幎槊鞔_和統一此類糾紛的處理意見具有積極意義。

但是如何認定“名為買賣，實為借貸”同樣需要裁判者運用證據規則、經驗法則甚至是價值理念去判斷。

下列判例均由最高人民法院作出，讀者可根據標題中的關鍵詞或案號檢索相關判例對照參考。

1.雙方當事人在發生借款關系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋認購協議，雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保，并非為了實現房屋買賣，經法院釋明，當事人拒絕變更訴訟請求的，裁定駁回起訴——王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案【案號：（2016）最高法民終52號；審判人員：孫祥壯、黃金龍、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】

最高法院認為，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關系，并據此訴請確認房屋認購協議有效及履行該協議，由其取得該協議涉及的541套房屋的所有權，而其提供的證據材料又包含了借款的事實。對此，應當甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協議是否具有擔保的意思，即考察雙方簽訂房屋認購協議的真實意思是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權。

王高平提供的借據、付款憑證、《房屋抵頂借款協議》以及《逸海華庭認購協議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協議》載明“乙方因建設開發海南逸海華庭小區，至2014年3月23日陸續向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協議”，該協議第三條約定“乙方在約定的期間內不能用現金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設開發的逸海華庭小區的房產作價償還向甲方的借款本息”。上述證據和協議約定的內容可以證明雙方當事人在發生借款關系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協議。雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保，并非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋認購協議時并無真正轉移案涉房產所有權的意思，其真實意思是設定擔保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關系是民間借貸，房屋認購協議只是作為讓與擔保的一種方式。原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關系為借款合同關系，并詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。

2.主張協議名為房產買賣，實為借款擔保的，應當舉示雙方存在借款擔保法律關系的相關證據，否則，應當承擔舉證不能的不利后果

——王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第2299號；審判人員：李明義、蘇戈、張志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】

最高法院認為，案涉《房產買賣協議》具備了房屋買賣合同所應具備的主要條款，在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協議后，協議即告成立。該協議約定了買賣標的物的地址、土地面積、房屋面積、購房款數額、購房款交付方式、辦理過戶手續的期限等內容，上述約定，買賣涉案房產的意思表示明確。王才、張麗晶主張該協議名為房產買賣，實為借款擔保，但其并未舉示雙方存在借款擔保法律關系的相關證據，應當承擔舉證不能的不利后果。

3.當事人簽訂體現借款的意思表示協議后，又簽訂與該協議內容一致的商品房商品房買賣合同，不能認定雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意——李明生與通化市龍成房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1973號；審判人員：董華、張志弘、李明義；裁判日期：二〇一五年十月十五日】

最高法院認為，2001年7月24日雙方簽訂的《協議書》，雖然約定李明生投資140萬元，與龍成公司共同建設龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資條件。但同時約定龍成公司在2001年10月25日前有權解除此協議，并退還李明生140萬元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑面積的所有權。根據該約定，龍成公司可以在約定時間內解除合同，退回投資款，逾期則李明生取得相應房屋面積。而在該協議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購銷合同》，合同約定的房屋面積、總價款等主要內容與《協議書》中相關約定一致，與《協議書》約定的在龍成公司逾期未解除合同退回投資款條件下取得房屋的內容互相吻合。且《協議書》標注有“附：李明生購商品樓合同一份13頁”字樣。據此，原判決認定雙方當事人簽訂的《協議書》實際體現的是借款的意思表示，雙方之間是民間借貸關系，《商品房購銷合同》系僅為促使《協議書》有效履行而設立的具有抵押擔保性質的從合同，而非雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意，有事實依據，并無不當。

4.當事人簽訂借款合同同時，簽訂商品房買賣合同，其目的是擔保債務人能及時還本付息，在債務人無法償還債務時，以其自有房產直接抵償債務，此商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質，雙方所訂房屋所有權轉移的約定無效，債權人依約交付有關房屋，無法律依據——古樺與古樺、福建省泉南投資開發有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第949號；審判人員：張進先、李春、王淵；裁判日期：二〇一五年六月三十日】

最高法院認為，古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時，即約定“為明確雙方利益，泉南公司自愿將泉南國際新城（附件一）全部房屋按雙方協議價格每平方米1500元轉讓給一方作為抵押?！缛瞎疚窗措p方合同約定按時還本付息則買賣合同生效，泉南公司無條件配合古樺辦理完成房屋買賣及交房手續”。隨后，雙方按該借款合同附件標明的房屋分別簽訂了46份《商品房買賣合同》并進行了網簽登記?？梢?，古樺與泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔保泉南公司能及時還本付息，在泉南公司無法償還債務時，以其自有房產直接抵償債務，達到古樺及時便捷實現債權的目的，因此，案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質。依據《中華人民共和國擔保法》第四十條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第五十七條之規定，古樺與泉南公司所訂房屋所有權轉移的約定無效，其請求泉南公司依約交付有關房屋，無法律依據。

5.主張名為商品房買賣合同，實為抵押借款合同的當事人應當提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證據——內蒙古紫辰房地產開發有限公司、周云蕓與周云蕓房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1398號；審判人員：張華、丁俊峰、楊心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】

最高法院認為，2010年1月15日，周云蕓與紫辰房地產公司簽訂了15份房屋《內部認購協議》。周云蕓依約于合同簽訂當日一次性向紫辰房地產公司支付了15套房屋的全部價款共計5021100元，紫辰房地產公司針對每套房屋的價款分別出具了15張收據。本案中15份《內部認購協議》均是周云蕓、紫辰房地產公司簽訂，蓋有紫辰房地產公司公章，且交款收據上也蓋有紫辰房地產公司的“財務專用章”及紫辰房地產公司工作人員馬某某簽宇，鄔某僅是在交款收據上“收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產公司聲稱與周云蕓簽訂的15份《內部認購協議》實為個人鄔某與周云蕓簽訂抵押借款合同的主張，缺乏事實和法律依據。