淺析小區停車位權屬處分問題

一、關于地上車位、地庫車位、人防車位能否售賣問題。

關于這三類車位開發商能否買賣的問題，首先，地上車位與地庫車位，取決于開發商對車位是否享有所有權，通俗地說，就是能否把車位產權證辦出來。如果可以辦理產權證，屬于產權車位，可以售賣；如果辦不出產權證，則屬于無產權車位，開發商無權售賣。其次，人防車位來自人防工程，人防工程的產權屬于政府所有，實踐中當地人防辦可以授權開發商對其進行經營管理（也有授權全體業主進行經營管理的模式），既然只是授權管理，故不具備產權性質。而人防車位不過是利用人防工程在非戰時臨時規劃的停車區域，不具有可處分性，當然不可售賣。

而對于開發商而言，車位能否取得產權，則取決于在建設工程規劃許可證的附圖中是否屬于規劃范圍內用于停放車輛的區域。換言之，如果開發商所售的地上車位屬于規劃范圍內用于停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬于開發商所有，那么，開發商就可能辦理該車位產權，從而售賣該地上車位。而產權車位的產權之合法來源，來自《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

二、開發商是否可以對小區車位進行出租的問題。

對于這個問題，需要一分為三進行分析。第一，《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款明確規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這是《物權法》在立法中針對商品房小區車位、車庫權利歸屬所制定的相對明確的法律依據，即“業主優先”原則。在實踐中，采用比例配置是較為公平的做法，即開發商必須根據小區住戶戶數，按合理比例配置公用停車位。第二，在業主的需求能夠得到一定滿足、還有多余車位、車庫的的前提下，對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫是可以進行出租的，其中人防車位只可出租，不可售賣，但對于租賃期限，廣東省地方性法規、行政法規暫未對該出租期限進行詳細規定。第三，對于占用業主共有道路或其他場地的車位，這一類車位往往屬于為了解決停車需求，開發商占用共有道路或其他場地臨時劃定的停車位，是不能進行出租、售賣的。

三、開發商出售、出租車位應公開進行。

根據《廣東省物業管理條例》的規定，建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。

四、開發商能否將小區車位對外出租？

根據《廣東省物業管理條例》的規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。